신규 분양 아파트 잔금대출, 선택시 개인적인 우선순위

부동산담보대출을 받을 때 개인적으로 제일 중요하게 보는 부분이 있다. 바로 거치기간이다. 요즘 대출은 전부 다 원리금상환방식이다. 원리금상환방식 안에서도 대출금리, 원금 거치기간, 금리 변경기간, 중도상환 수수료 등 따져봐야 할 부분들이 많이 있다.

이 중 개인적으로 가장 중요하게 생각하는 요건은 거치기간이다. 거치기간이란 원금을 얼마나 이후에 갚을 수 있는지를 정하는 기간이다. 예를 들어, 거치기간 3년으로 되어 있으면 3년 까지는 이자만 내고, 3년 이후부터는 원금 + 이자를 갚는 것이다.

담보대출을 하건 어떤 대출을 하건 간에, 부동산이란 개인이 거래하는 상품 중에 가장 큰 돈이 들어가는 거래 중 하나이다. 이런 큰 거래에서 투자라는 개념을 머릿속에서 지우고, 오로지 거주를 위한 목적으로만 상품을 사고 팔지는 않을 것이라 생각한다. '손해보면 실거주 해야지' 라고 생각하는 것도 개인적인 안전마진을 확보하기 위함일 뿐, 결국에는 이사를 하는 시점에 매도 했을 때, 수익을 얻고자 함이 클 것이다.

전세금이 레버리지로서 좋은 도구로 세간에 많이 알려지는 것도 같은 맥락이라고 생각한다. 투자라는 개념으로 봤을 때, 전세금은 매력적인 레버리지가 된다. 거치기간이 멀리 있는 대출상품도 이와 같은 맥락에 있다고 생각한다. 좋은 레버리지 도구로 활용 될 수 있다. 아쉬운 것은 요즘 나오는 대출상품들은 대부분 초반부터 원리금을 같이 상환해야 한다는 점이다. 대출금리가 2%초반 등으로 낮아진다고 하더라도, 원금 + 이자를 갚아야 하는 입장에서는 가계에 큰 부담이 되는 것이 사실이다.

하지만, 신규 아파트 분양에서는 집단잔금대출시 아직 거치기간이 있는 상품을 고를 수 있다. 거치기간이 1년 일 수도, 5년 일 수도 있다. 이에 따라, 매달 내야 하는 비용이 크게 달라지기 때문에, 개인적으로 이 요건을 제일 중요하게 본다. 만약 거치기간이 길다면, 그 기간동안은 이자만 갚으면 되기 때문에, 적은 레버리지 금액으로 버티면서 향후 시세이동을 보고 향방을 결정 할 수 있는 기회가 생기기 때문이다.  

그래서, 금리 이율 보다 우선적으로 거치기간을 살핀다. 이후, 중도상환 수수료를 살핀다. 향후, 우선 상환 할 수 있는 계획이 있는 경우에 해당하겠지만, 앞일은 누구도 모르므로, 이왕이면 중도상환 수수료가 없거나 적은 쪽, 또는 상환 가능금액이 큰 경우를 고르는 것이 좋다고 본다.

예전에는 시행사에서 정한 1, 2 군데의 업체와만 대출 계약이 가능했으므로, 세세히 따질만한 형편이 안되었지만, 요즘에는 입주민 카페 등에서 주도적으로 잔금대출 가능한 업체를 알아보는 경우도 많다고 한다. 이렇게 선택지가 많아졌을 때, 우선순위를 살필 때 도움이 될 것이라 생각하여 남겨본다.